Kalkulator Intensitas Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan — angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan yang dikuasai sesuai RDTR. Pergub DKI 20/2024, Pasal 1 angka 13

KDB = (luas dinding terluar lantai dasar + proyeksi atap/kantilever) ÷ Luas LP × 100%

Proyeksi atap atau kantilever di lantai dasar ikut dihitung, besarnya tergantung tinggi dinding dan lebar bidangnya Pasal 53 & Lampiran III huruf A:

Dibebaskan dari KDB antara lain Pasal 54:

• Overstek datar/miring pada rumah tapak & rumah flat yang tidak dipakai beraktivitas
• Kanopi drop off dan arkade untuk jalur pejalan kaki publik
• Lantai dasar tanpa atap dengan dinding ≤1,2 m
• Selasar/jembatan penghubung lebar ≤4 m untuk pejalan kaki publik
• Gardu PLN, tangki air, TPS, pos jaga ≤8 m², musala, toilet umum, ramp beratap
• Sumur resapan, biopori, kolam retensi, bak air hujan sepanjang tidak beratap

Koefisien Lantai Bangunan — angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas lahan yang dikuasai sesuai RDTR. Pergub DKI 20/2024, Pasal 1 angka 14

KLB = Luas lantai yang dihitung ÷ Luas LP

Diukur dari dinding struktur terluar Pasal 55 ayat 2. Dua jenis ruang punya jatah pembebasan — bebas sampai batas tertentu, kelebihannya dihitung penuh Pasal 56 ayat 1 huruf e & f:

Sarana penunjang yang masuk jatah 20% Pasal 56 ayat 1 huruf f:

• Shaft pemadam kebakaran, elevator & shaft-nya, ruang & shaft mechanical electrical plumbing
• Musala & tempat wudu, ruang tunggu sopir, fire command center, toilet, janitor
• IPAL, tempat pengumpul sampah, ruang laktasi, ruang genset, AHU, ruang fan
• Ruang tangga kebakaran, outdoor air conditioner, ruang usaha mikro & kecil

Dibebaskan penuh dari KLB antara lain:

• Balkon overstek ≤1,5 m — lebih dari itu dihitung 100% Pasal 56 ayat 2
• Ruang terbuka tak beratap di lantai atap: taman atap, bak air hujan, kolam renang
• Refuge floor, catwalk lebar <1 m, void tangga lantai paling atas
• Lantai untuk kepentingan publik: ruang ibadah, UMKM, jalur pejalan kaki

Koefisien Tapak Basemen — angka persentase perbandingan antara luas tapak basemen terhadap luas lahan perpetakan atau LP yang dikuasai sesuai RDTR. Pergub DKI 20/2024, Pasal 1 angka 15

KTB = Luas tapak basemen ÷ Luas LP × 100%

Luas tapaknya tidak diukur dari sisi luar dinding, melainkan 30 cm dari dinding perimeter sisi dalam Pasal 58 ayat 1:

Dibebaskan dari perhitungan KTB Pasal 59:

• Basemen penghubung antarbasemen di bawah prasarana umum, sepanjang hanya untuk pejalan kaki
• Koridor basemen dalam radius 3 m dari GSJ yang menghubungkan ke stasiun transportasi bawah tanah
• Taman yang dapat diakses publik pada basemen, sepanjang menembus tanah dan tanpa lantai struktur di bawahnya

Catatan: jarak bebas basemen paling rendah 3 m dari batas LP, GSJ, dan/atau saluran Pasal 36 ayat 1.

Koefisien Daerah Hijau — angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka hijau yang diperuntukkan bagi pertamanan atau penghijauan terhadap luas lahan perpetakan atau LP yang dikuasai sesuai RDTR. Pergub DKI 20/2024, Pasal 1 angka 16

Sejak Pergub 20/2024, KDH tidak lagi sekadar luas taman dibagi luas lahan. Tiap objek hijau dinilai kualitasnya lewat IHBI (Indeks Hijau-Biru Indonesia) Pasal 60:

IHBI = Luas RTH × bobot × FHBI
KDH = Σ IHBI ÷ Luas LP × 100%

Batasan yang dicek otomatis:

• DHB (kelompok C.1) maks 25% dari besaran KDH yang dipersyaratkan Pasal 61 ayat 2
• Prasarana parkir dihitung paling tinggi 25% dari batasan KDH Pasal 64 ayat 1 huruf b
• Jalur mobil damkar maks 50% batasan KDH dan maks 5% total LP Pasal 64 ayat 1 huruf c

Satuan khusus yang dikonversi otomatis Lampiran III huruf G:

• Biopori — 10 lubang = 1 m² (min. ⌀0,1 m, dalam 1 m)
• Sumur resapan — 3 sumur = 1 m² (min. ⌀0,3 m, dalam 3 m)
• Pohon — dihitung per pohon per luas tajuk: sangat kecil ⌀<4 m · kecil ⌀4–<8 m · sedang ⌀8–15 m · besar ⌀>15 m

Dari mana angka bobot & FHBI-nya?

• Bobot — seberapa penuh luas objek itu diakui. Ditulis persen di peraturannya (100%, 50%, 20%); di kalkulator disimpan sebagai koefisien 1,0 / 0,5 / 0,2.
• FHBI — Faktor Hijau-Biru Indonesia, koefisien mutu ekologis objeknya. Taman atap 0,65 · taman vertikal 0,50 · biopori 0,20 · rawa buatan 1,50 · pohon besar 2,00.
• Badan air alami (danau, sungai, rawa) berbobot 20%, mata air 50%, sisanya 100%.

Pergub menyerahkan penetapan bobot dan FHBI ke Keputusan Gubernur Pasal 60 ayat 9 yang belum terbit. Sampai itu terbit, kalkulator memakai angka Permen ATR/BPN No. 14 Tahun 2022 tentang Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau — Tabel 10 untuk bobot & FHBI, Tabel 11 untuk faktor bonus elemen (C.4). Daftar objek tetap mengikuti Pergub, dan beberapa objek yang tidak punya padanan di Permen itu masih bernilai 1,000. Hasil KDH karena itu bersifat estimasi.

Ketinggian Bangunan — tinggi maksimal bangunan yang diizinkan pada lokasi tertentu, diukur dari jarak maksimal puncak atap bangunan terhadap permukaan tanah, dinyatakan dalam satuan meter atau jumlah lantai. Pergub DKI 20/2024, Pasal 1 angka 25

Yang sering bikin selisih hitungan: satu lantai fisik bisa dihitung dua lantai kalau terlalu tinggi, atau kalau peil lantai dasarnya terlalu naik.

Aturan yang dipakai kalkulator Pasal 65 & 66:

• Nonhunian: lantai dasar ke lantai 2 boleh sampai 10 m tanpa dihitung dua lantai
• Antarlantai penuh berikutnya maks 5 m; lebih dari itu dihitung 2 lantai
• Hunian: antarlantai maks 5 m sejak lantai dasar
• Mezanin <50% luas lantai di bawahnya tidak dihitung lantai; ≥50% dihitung lantai
• Peil lantai dasar maks 1,20 m dari rata-rata jalan; lebih dari itu lantai tersebut dihitung lantai dua
• Rumah tapak & rumah flat paling tinggi 4 lantai
• Basemen tidak dihitung sebagai lantai bangunan

Dikecualikan dari ketentuan tinggi antarlantai Pasal 65 ayat 3: bangunan keagamaan, pertemuan, pertunjukan termasuk bioskop, prasarana pendidikan, monumental, infrastruktur menara, olahraga, serba guna, refuge floor, industri, dan pergudangan.